Jaké opravy hradí nájemník a jaké pronajímatel (majitel bytové jednotky)?

Jsem vlastníkem bytové jednotky v domě, který spravujete, ale bydlím v jiném domě, a tuto svou bytovou jednotku pronajímám. Se současným nájemcem jsme se dostali do sporu, jaké opravy bytu hradí on a jaké opravy bytu mám hradit já, jako vlastník bytu, pronajímatel. Můžete mi poradit?

Jak již to tak v podobných otázkách bývá, odpověď není jednoduchá. Předně je třeba uvést, že v této věci dává občanský zákoník přednost dohodě mezi pronajímatelem a nájemcem. Jinými slovy, je podstatné, co je uvedeno v nájemní smlouvě. Nestanoví-li nájemní smlouva jinak, drobné opravy v bytě, související s jeho užíváním a náklady spojené s běžnou údržbou bytu, hradí nájemce. 
K zodpovězení Vaší otázky je dále třeba vědět, jak je zákonem definován pojem „drobné opravy bytu“ a „běžná údržba bytu“. Občanský zákoník v tomto ohledu odkazuje na Nařízení vlády č. 258/1995.
Podle tohoto nařízení se za drobné opravy bytu považují opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele a to podle věcného vymezení nebo podle výše nákladů.

Podle věcného vymezení se za drobné opravy považují tyto opravy a výměny:
 a) opravy jednotlivých vrchních částí podlah, opravy podlahových krytin a výměny prahů a lišt,
 b) opravy jednotlivých částí oken a dveří a jejich součástí a výměny zámků, kování, klik, rolet a žaluzií,
 c) výměny elektrických koncových zařízení a rozvodných zařízení, zejména vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, domácích telefonů, zásuvek rozvodů datových sítí, signálů analogového i digitálního televizního vysílání a výměny zdrojů světla v osvětlovacích tělesech,
 d) výměny uzavíracích ventilů u rozvodu plynu s výjimkou hlavního uzávěru pro byt,
 e) opravy uzavíracích armatur na rozvodech vody, výměny sifonů a lapačů tuku,
 f) opravy indikátorů vytápění a opravy a certifikace bytových vodoměrů teplé a studené vody.

Za drobné opravy se dále považují opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečících trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní. U zařízení pro vytápění se za drobné opravy považují opravy kamen na tuhá paliva, plyn a elektřinu, kotlů etážového topení na pevná, kapalná a plynná paliva, včetně uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení; nepovažují se však za ně opravy radiátorů a rozvodů ústředního vytápění.
Za drobné opravy se považují rovněž výměny drobných součástí předmětů uvedených v předchozím odstavci 
Podle výše nákladu se za drobné opravy považují další opravy bytu a jeho vybavení a výměny součástí jednotlivých předmětů tohoto vybavení, které nejsou uvedeny v předchozích dvou odstavcích, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 500 Kč. Provádí-li se na téže věci několik oprav, které spolu souvisejí a časově na sebe navazují, je rozhodující součet nákladů na související opravy. Náklady na dopravu a jiné náklady spojené s opravou, pokud jsou uvedeny v daňovém dokladu o provedení opravy, se do nákladů na tuto opravu nezapočítávají, jsou však součástí tzv. ročního limitu.
Tento limit je určen tak, že součet nákladů za drobné opravy uvedené v předchozích odstavcích nesmí přesáhnout částku 70 Kč/m2 podlahové plochy bytu za kalendářní rok, včetně nákladů na dopravu a jiných nákladů spojených s opravou, pokud jsou uvedeny v daňovém dokladu o provedení opravy. Podlahovou plochou bytu se pro účely tohoto nařízení rozumí součet podlahových ploch bytu a jeho příslušenství, a to i mimo byt, pokud jsou užívány výhradně nájemcem bytu; podlahová plocha sklepů, které nejsou místnostmi, a podlahová plocha balkonů, lodžií a teras se započítává pouze jednou polovinou.
Náklady spojené s běžnou údržbou bytu jsou náklady na udržování a čištění bytu, které se provádějí obvykle při delším užívání bytu. Jsou jimi zejména pravidelné prohlídky a čištění předmětů uvedených v § 5 odst. 3  NV 258/1995 Sb. (plynospotřebičů apod.), malování včetně opravy omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn, čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům a vnitřní nátěry.